Preços de Imóveis no Brasil
Mercado Imobiliário
Economia
Preços
Existe uma impressão generalizada de que o preço dos imóveis no Brasil subiu muito. Em termos reais, o preço médio andou de lado e hoje está abaixo do nível de 2010.
Existe uma percepção generalizada na população de que os preços dos imóveis no Brasil são muito caros. Isto pode ser resultado tanto de uma ignorância sobre a dinâmica do mercado como do excesso de notícias sobre recordes de preços que se vê na imprensa. Também não faltam casos de regiões ou mesmo de ruas que, após significativo processo de revitalização, apresentaram aumentos de preços muito acima da inflação. De maneira geral, contudo, os dados apontam que os preços dos imóveis no Brasil andaram de lado: em termos reais, isto é, descontando a inflação, o nível atual dos preços dos imóveis está abaixo do que se observava em 2010.
Preços do Brasil x Mundo
Os dados desta comparação vêm do Bank for International Settlements (BIS), que compila índices de preços de imóveis residenciais para dezenas de países. Os índices são trimestrais e expressos em termos reais, isto é, deflacionados pelo índice de preços ao consumidor de cada país. Para tornar a comparação legível, indexo as séries à média de 2010: valores acima de 100 indicam preços reais superiores aos de 2010; abaixo de 100, inferiores.
O gráfico mostra que o Brasil segue um caminho próprio. Depois de mais de uma década de forte alta — os preços reais mais que dobraram entre o início dos anos 2000 e o pico, no fim de 2013 —, a recessão de 2014 a 2016 derrubou os preços e eles nunca recuperaram o nível anterior. Hoje, o índice do Brasil permanece cerca de 15% abaixo da marca de 2010. As economias avançadas, em contraste, encerram o período quase um terço acima de 2010, mesmo após o recuo que se segue ao aperto monetário global de 2022; as emergentes avançam cerca de 15% e a média mundial, cerca de 20%.
Preços do Brasil x Países Desenvolvidos
A divergência fica mais clara na comparação com países desenvolvidos. Selecionei Estados Unidos, Canadá, Nova Zelândia e Israel, mercados grandes e de renda alta. Nos quatro, os preços reais acumulam ganhos de 55% a 80% sobre 2010 no fim do período, herança dos anos de juros baixos e do ciclo de alta da pandemia. O aperto monetário de 2022 derrubou os índices dessas máximas, mas nenhum deles devolve parte relevante do ganho acumulado. O Brasil, isolado na parte de baixo do gráfico, é o único da seleção com preços reais abaixo do nível de 2010.
Preços do Brasil x Países LATAM
Se a diferença diante dos países ricos já chama atenção, a comparação latino-americana é mais dura. Chile, México, Colômbia e Peru enfrentaram no período ciclos semelhantes aos do Brasil — câmbio volátil, recessões próprias, pandemia — e ainda assim terminam acima de 2010. O Chile é o caso mais notável: os preços reais quase dobraram desde 2010. México e Colômbia acumulam ganhos de 30% a 40% e o Peru, de 10%, mesmo após a queda do seu pico de 2014. O Brasil é o único país do grupo com preços reais abaixo da marca de 2010.
Considerações finais
O que explica esta trajetória não é óbvio e merece um post próprio. A recessão de 2014 a 2016 e a recuperação lenta que se seguiu certamente pesam. Também pode ajudar a explicar o quadro a enorme oferta de imóveis novos colocada no mercado durante o ciclo de expansão dos anos 2010, cuja absorção levou anos. E a inflação alta do período recente erodiu ganhos nominais expressivos, como os registrados em 2023. Deixo estas hipóteses como gancho para um próximo texto.
Ninguém decide só com dados. E ninguém decide bem sem eles.
A decisão continua sendo sua. Nosso trabalho é diminuir o que ela tem de aposta.