Housing Affordability em São Paulo
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Análise Espacial
O Price-Income Ratio de São Paulo ficou próximo de 20 em 2021 — o dobro do teto internacional de 5 a 10. A pandemia agravou o quadro: os preços acumulam alta de quase 80% desde 2020.
Quantos anos de renda familiar são necessários para comprar um imóvel típico em São Paulo? Em 2021, a resposta ficava em torno de vinte — o dobro da faixa de 5 a 10 que a literatura internacional considera saudável. E a pandemia veio piorar o quadro: desde o início de 2020, os preços dos imóveis na cidade acumulam alta de quase 80%, enquanto a inflação acumulada no período foi de cerca de 29%.
O PIR em São Paulo
O mapa abaixo apresenta o Price-Income-Ratio (PIR) por Zona OD na cidade de São Paulo. Os dados são de 2021 e provêm do artigo Acesso à moradia em São Paulo: visão geral e mensuração, publicado na LARES 2021.
O PIR é um indicador simples que mensura a acessibilidade financeira à moradia numa região: sua interpretação é do tipo “quanto maior, pior”, isto é, quanto maior for o valor do PIR, pior é a acessibilidade financeira à moradia. Especificamente, ele mede a razão entre os preços dos imóveis disponíveis em uma região (preços de anúncios) e a renda média das famílias na cidade.
O mapa abaixo compara o preço médio dos imóveis disponíveis nestas regiões com a renda média familiar bruta de São Paulo. Regiões centrais como Jardins e Alto de Pinheiros apresentam os piores indicadores de acessibilidade. No mapa, o PIR varia de cerca de 3 anos de renda em bairros da periferia leste, como Cidade Tiradentes e Santa Etelvina, a quase 29 anos no Jardim Europa; na metade das zonas, o indicador fica entre 6 e 12 anos. As zonas em cinza não possuem dados de preço disponíveis para o período.
O que é o PIR?
O PIR é uma razão simples entre o preço médio/mediano dos imóveis e a renda média/mediana anual das famílias:
\[\text{PIR} = \frac{\text{Preços}}{\text{Renda Anual}}\]
O PIR indica, grosso modo, a quantidade de “anos de trabalho” que uma família típica precisa investir de renda para comprar um imóvel típico. A principal vantagem do PIR é a sua simplicidade de cálculo, o que facilita comparações entre diferentes regiões. A principal desvantagem do PIR é ignorar as condições de financiamento disponíveis para a população. Supondo que a renda anual média das famílias seja \(R\$30.000\) e o preço médio dos imóveis, \(R\$270.000\), o valor do PIR seria:
\[\text{PIR} = \frac{R\$270.000}{R\$30.000} = 9\]
Na literatura internacional, valores de PIR na faixa de 5-10 indicam baixa acessibilidade financeira. Estudos feitos em países em desenvolvimento e subdesenvolvidos, contudo, apontam valores de PIR muito mais elevados do que este intervalo, devido tanto à baixa renda média da população quanto às condições limitadas de acesso ao crédito. Neste sentido, talvez uma comparação mais justa seja com as megacidades chinesas, que têm PIR na faixa de 10-15. No artigo Acesso à moradia em São Paulo: visão geral e mensuração, escrito por Vinicius Oike, em parceria com outros colegas, estima-se que o PIR de São Paulo em 2021 era próximo de 19-20. O site Numbeo apresenta o PIR para um amplo grupo de cidades no mundo: em 2021, segundo o site, o PIR de São Paulo era de 17,8.
Preços dos imóveis
A pandemia de Covid-19 acelerou o aumento dos preços dos imóveis no Brasil. Até então, o mercado ainda digeria os efeitos da recessão de 2015-2016: os preços acumulavam queda em 12 meses do fim de 2016 ao fim de 2017 e, na recuperação seguinte, as altas anuais não passavam de um dígito.
A pandemia criou um boom imobiliário. Entre janeiro de 2020 e fevereiro de 2024, os preços dos imóveis em São Paulo acumularam alta de quase 80% — contra 64% na média brasileira e 29% de inflação. O pico da aceleração veio no fim de 2021, quando os preços subiram mais de 20% em 12 meses; desde então, o ritmo perdeu força, mas segue bem acima da inflação.
Considerações finais
Os dois quadros contam, no fundo, a mesma história. Em 2021, o PIR de São Paulo já estava próximo de 20 — o dobro da faixa internacional de 5 a 10 —, e as regiões mais nobres registravam valores ainda mais extremos: quase 29 anos de renda no Jardim Europa e mais de 25 na rua Oscar Freire. Desde então, os preços acumularam alta de quase 80%, contra 29% de inflação. Se a renda das famílias não tiver acompanhado esse movimento — o mais provável, dado o ritmo da alta —, o PIR da cidade deve subir ainda mais em relação aos níveis já elevados de 2021, e a acessibilidade à moradia deve continuar se deteriorando.
Referências
Ninguém decide só com dados. E ninguém decide bem sem eles.
A decisão continua sendo sua. Nosso trabalho é diminuir o que ela tem de aposta.